尼崎市のリノベーション事情【アパート編】

尼崎でアパートをリノベーションする場合、メリットやデメリットを知って熟慮が必要です。費用相場を知らないと、思った以上にお金がかかり断念となれば、時間の無駄づかいになりかねません。尼崎でアパートをリノベーションするなら、知っておきたい基礎知識をご紹介します。

アパートリノベーションの費用相場

構造ごとの坪単価に準ずる

尼崎に限らずアパートリノベーションする場合、費用相場を考える基準は構造と坪単位です。リフォームは必要な箇所だけ改修するだけですが、リノベーションは間取りやインフラまで全般交換します。一般的な坪単価での費用目安は木造で、77～100万円です。軽量鉄骨だと80～100万円、重量鉄骨と鉄筋コンクリート造は90～120万円程度になります。次は部分別費用相場を見ていきます。

アパートリノベーションの部分別費用相場

水回り

水回りはキッチン、トイレ、風呂や浴室の一般的な費用相場をご紹介します。高額なシステムキッチンになると100万円かかることもあります。水回り設備の交換目安は約10年と短いサイクルなのも踏まえて設備選びをしなければなりません。

システムキッチン：50～100万円
ミニキッチン：28〜50万円
トイレ交換：10～30万円
和式から洋式に交換：10〜40万円
ユニットバス交換：40〜75万円
浴槽交換：10.5〜52万円
バランス釜の交換：20〜25万円
3点ユニットバスの交換；46〜75万円

※参照元：リショップナビ（https://rehome-navi.com/articles/630）

内装や間取り

内装や間取りリフォームは賃貸の場合、施工する回数が多いです。どの層をターゲットにするのか、高い価値を生みだしたいなら、和室から洋室のリフォームも視野に入れたほうがいいでしょう。その分、コストは高くなります。

壁紙張り替え：750〜1,500円(/m2)
畳からフローリング：3〜4.5万円(/畳)
和室から洋室：55〜100万円(/6〜8畳）
押し入れからクローゼット：8〜25万円
フローリング張り替え：2〜6万円(／畳)
間取りを2DKから1LDK：80〜160万円(/約33平方m2の部屋)

※参照元：リショップナビ（https://rehome-navi.com/articles/630）

外装

外壁塗装は塗料のグレードで大きく変化します。耐用年数と機能性に比例して高額になることを踏まえて選んでください。

外壁塗装：120～300万円(/2階建てアパート)
ベランダ防水塗装：2,500〜7,000円（/㎡）

※参照元：リショップナビ（https://rehome-navi.com/articles/630）

アパートリノベーションのメリット

入居率の改善

一般的に古いものより、新しいアパートは人気があります。築年数が古いならリノベーションで新築同様に収益物件の復活を目指し、入居率アップが期待できるのです。リノベーション次第では、現代的で新築より魅力的な設備やデザインにできます。家賃も抑えられるため、リノベーション物件を選ぶ方も増えているのです。

家賃の値上げ

堂々と家賃の値上げができます。築年数も設備もデザインも劣化して古臭くなり、資産価値が低下すれば家賃を低くしないと入居したいと考える方は少ないです。リノベーションで一新できれば、周辺の競合物件より高い家賃設定でも入居率アップとともに家賃収入の増加やキャッシュフローの改善が期待できます。

入居者の質の改善

一般的に家賃が安くなるにつれて入居者の質にも問題が出てきます。賃貸業界ではよくいわれている話のため、トラブルの頻発を避けたいなら、リノベーションにより家賃アップを選択肢に入れてもいいでしょう。隣人とのトラブル、家賃滞納など入居者の質が悪いとさまざまな問題が出てきます。リノベーションなら、その問題の回避が期待できるのです。

仲介会社の協力を得やすい

仲介会社は入居率アップを狙うとき、心強い味方です。ただ、築年数が古い物件で魅力が薄いと、仲介会社も案内のしようがありません。そのため他の物件を紹介してしまい、入居率は低迷することになりかねないのです。リノベーションすれば、物件として魅力も出ますし、家賃も多少強気の設定ができます。結果、仲介手数料も高くなるため、仲介会社にとっておすすめできる物件になるため、入居率アップにつながるのです。

長期入居してもらいやすくなる

長期入居が期待できます。築年数が古くても低い家賃なら、収入が少ない人以外に、短期間仮住まいをしている方の需要があるかもしれません。ただ、短期間ばかりだと収入面で安定したアパート経営を目指すうえでも不安や不満がつきまといます。リノベーションで一新できれば、価値のアップが期待できますし、資産価値も低下しにくい状況になりますから、長期入居を検討する方も出てくるのです。

アパートリノベーションのデメリット

空室対策効果が得られないこともある

空室対策効果を得られるとは限らないのがデメリットです。アパートのリノベーションは、有効な空室対策効果といえます。しかし、リノベーションだけではなく、他の対策もして魅力をアップしなければなりません。

空室が起きる原因は、管理会社、敷金や礼金や更新料が高い、フリーレントがない、家賃は現金払いのみ、年齢制限をかけている、ペット不可などさまざまです。複数の対策の中にリノベーションがあると考えたほうがいいでしょう。

高額な費用がかかることもある

リノベーションの規模や範囲によりますが、内装、設備や間取りを変更するなら、当然、大きなコストはかかります。自己資金だけで対応できるレベルではないため、多くの場合、金融機関の助けが必要です。つまり借金が増えるわけですから、現実的なリスクはしっかり考えなければなりません。

差別化が難しくなる

リノベーションはコストを抑えて一新できるのが魅力です。コストを下げているのは、既製品を使っていることがあげられます。同エリアにリノベーションしたアパートがたくさんあれば差別化で強みや魅力が見いだせません。結果、価格競争により、当初想定していた家賃収入より減額するリスクがあります。リノベーションしそうな物件が近くにあるなら、違いをどこで出すか熟慮してリノベーションしたほうがいいでしょう。